房地产估价报告常见错误

报告书内容

共包含8项内容，分别是封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。

估价结果报告书漏项

共13项内容，具体如下：

（1）委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)

（2）估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

（3）估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、 周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名 称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用 现状，权属状况)

（4）估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

（5）估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

（6） 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

（7）估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、房地产估价师考试培训班法规，委托方提供的有关资料，估价 机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

（8）估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

（9）估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

（10）估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的 人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)

（11） 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)

（12）估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

（13）估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，房地产估价师网上培训可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如 一年)

估价技术报告漏项

共7项内容，具体如下：

（1）个别因素分析

（2）区域因素分析

（3） 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)四

（4）最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

（5） 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

（6） 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

（7）估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

评估报告中估价对象描述不清

(1) 土地使用权人交代不清

(2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

(3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)

(4) 是否具有土地使用权证没有交代

(5) 是否具有房屋所有权证没有交代

(6) 房屋用途交代不清

(7) 建筑物结构交代不清

(8) 房屋建成年代交代不清

(9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

(10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

报告书结构方面的错误

（1）报告书漏项(如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等)。

（2）报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。或者用抒情语言。

（3）估价时点设定不正确。如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。对原估价结论有异议的评估，时点应为 原报告书时点。期房价值时点是现在。

（4）报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

（5）如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

（6）如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

（7）估价对象分析时描述不全(应从区位、权益、实物状况3方面说明)

缺少房地产权益状况描述(如：没说明性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。房屋所有权情况等);

土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况);

建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

租赁情况交待不清(如：没说明租金标准、租赁期限)。

（8）选用的估价方法不妥(应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。如：有收益的应当优先选用收益法，比较实 例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等)。

（9）未说明每种估价方法的定义、步骤。

（10）如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

（11）保险评估不能将土地价值记入。

（12）划拨方式取得的要扣除出让金。

（13）拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

（14）再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

（15）投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样(见《理论方法》第70页)。

（16）拆迁评估对估价对象用途与面积的认定要符合有关拆迁评估规定(《理论方法》第97页)。

（17）未说明估价结果确定的理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于0.7小于0.3。特 殊处理要说明原因)。

（18）拆迁评估的结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

（19）法院委托的司法评估的估价结论应当是完整权利状况下的价值，不应当再扣除抵押、租赁、查封等影响。

（20）单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价3种价格。

（21）对司法委托拍卖评估的，一般只给出市场价值。不给拍卖底价，拍卖底价由法院参考评估结果制定。

比较法错误

（1）可比实例选择不当(如：地段要相近，用途、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的1.5-2范围内，装 修设备应当相当。权利性质要相同，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长。如：超过1年);可比实例数量要3个以上。

（2）可比实例的币种未说明，或未化成同一币种。

（3）建立价格可比基础时，汇率选择错误(应按可比实例成交时的汇率)。

（4）非正常交易情况的要进行交易情况修正，修正时要注意，拍卖、招标的并不一定比协议价格高，如有部分费用转嫁的要进行修正。

（5）日期修正计算错误。

（6）区域因素修正时，可比实例应当是原成交日期的状况，估计对象是估价时点的状况。

（7）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正。

（8）在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正，或情况说明表中无差异，而计算时却修正了。

（9）修正幅度过大，单项修正超过20%。

（10）计算结果有错;比如：只考虑了地上部分的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。

（11）不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》)。

收益法错误

（1）收益是通过租赁收入计算，如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。

（2）出租房地产的租赁收入除租金外，还应包括租赁保证金或者押金的利息收入。

（3）求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入(不能仅依据估价对象实际收入或某一个的收入情况确定)。

（4）如果有已出租(已签租赁合同)情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况，按不同 的租金标准分别计算。