2020民法典草案争议问题：70年产权问题终于有了定论!

【导读】两会期间，万众期待的新中国第一部《民法典》呼之欲出，《民法典》关系到社会生活的每一个角落，堪称社会生活的百科全书。

住宅70年产权到期怎么办，现在终于有了定论，但住宅与非住宅用地关于续期待遇则不同。

根据现行的《物权法》第一百四十九条， 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而民法典草案中对于《物权法》进行了增改，其中，第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

这意味着，广受关注的70年产权续期问题，终于有了解决方案。

住宅土地使用权满70年后，自动续期不会被收回

土地归国家所有，居民只有使用权而无所有权，一旦土地使用权到期，能否“自动续期”，不仅关系产权本身的完整性，而且还会显著影响到未来的房价预期。

城市市区的土地属于国家所有;开发商获得的土地是有最高使用年限的，比如：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、 体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

此次《民法典》明确住宅土地使用权 “自动续期”，可谓一锤定音，这意味着民众对于70年产权问题的主要担忧已经解决。

70年土地使用权到期后，自动续期是否等于“免费续期”?

自动续期到底是免费续期，还是要补缴土地出让金?

民法典中提到：

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

是补缴还是减免，是全部免费还是部分减免，民法典只给出了大原则，具体落地执行将会交由其他法律处理，给其他立法留出了空间。

目前与产权续期相关的现法律规定主要有二：

一是《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

二是《城市房地产管理法》：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

显然，对于住宅用地，自动续期将是大原则，相关费用有望减免;而非住宅用地，有可能要补缴土地出让金。

住宅、公寓、商铺、写字楼、小产权土地性质不同，差异化对待。

到底如何续期，住宅用地和非住宅用地的待遇可谓大相径庭。

根据法律，住宅用地可自动续期，而非住宅用地则依照法律规定处理，目前并无法律规定支持非住宅用地自动续期，这意味着商业用地、工业用地大概率不在豁免之列。

商品住宅的用地性质为“居住用地”，而公寓、写字楼、商铺多数都是“商业用地”，小产权房更多是“集体土地”，这就是差别所在。

所以，不是什么房子都值得买，一定要注意识别房子背后的土地性质。

此外，70年产权问题一旦得以解决，影响房地产税的法理问题就不复存在。房屋所有权与土地使用权的分离，通过“自动续期”暂时得以解决，征收房地产税也就有了合理的基础。

没有“房产证”，也能有“居住权”

民法典草案的物权编中，新增“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要

这里的“居住权”主要是为了保障公租房使用者、以房养老的老人、以及其他订立了居住权合同的居住权人权益的。

同时，草案中还规定了，设立居住权的住宅不得出租。举个例子，小明几年前来北京打拼，成功申请了一套公租房，后来他觉得离单位太远又重新租了一套房，那么此时，小明是不能把公租房转租出去收租金的。

另外，就咱们平常的房屋租赁关系来说，业主一般也不会跟你签订居住权合同，所以，租客们，如果房东有事想让你搬走，你还是得赶紧找下家。