浙江省2019年4月高等教育自学考试房地产投资分...

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　　浙江省2019年4月高等教育自学考试
房地产投资分析试题
课程代码：00171
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题2分，共40分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目门槛的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后,以其销售收入额为征税对象，税率为________，征收营业税。( )
A．3% B.5%
C.7% D.10%
2．购买________进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。( )
A．生地 B.熟地
C.毛地 D.新征用的地
3．随着________在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。( )
A．项目总资产 B.递延资产
C.固定资产 D.流动资产
4．城市建设维护税和教育费附加是依托________征收的一种税。( )
A．房地产销售收入 B.营业税
C.房地产评估价值 D.房屋出租收入
5．存款1000元，年利率为12%，若一年复利________计息。则一年后的本利和为1124.86元。( )
A．一次 B.二次
C.三次 D.四次
6．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指________层次。( )
A．①②③ B.①②
C.②③ D.①③
7．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于________11月和12月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。( )
A．1985年 B.1987年
C.1988年 D.1997年
8．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的________内转让、出租或抵押。( )
A．30年 B.40年
C.50年 D.70年
9．房地产的________表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。( )
A．寿命周期长 B.地区政策影响性
C.适应性 D.不可移动性
10．________是实行三档差别比例税率的。( )
A．营业税 B.土地增值税
C.城市维护建设税 D.房产税
11．自用型购买者将房地产作为一种________，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。( )
A．普通消费品 B.耐用消费品
C.经营消费品 D.投资品
12．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用?( )
A．土地出让金或征地费 B.城市建设配套费
C.附属工程费 D.拆迁安置补偿费
13．________是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )
A．单元估算法 B.单位指标法
C.工程量近似匡算法 D.预算估算法
14．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的________左右。( )
A．5% B.10%
C.15% D.20%
15．房地产项目融资的实质是发挥房地产的________,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益。( )
A．投资功能 B.保值增值功能
C.优化资源功能 D.财产功能
16．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自( )
A．投资者的自有资金 B.银行的信贷资金
C.购房者的预付资金 D.社会集资的资金
17．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价钱的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行________的幅度税率。( )
A．1% B.3%-5%
C.5%-7% D.15%
18．土地估价的基本方法是( )
A．成本法 B.收益还原法
C.市场比较法 D.假设开发法
19．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括( )
A．税费条款 B.价钱浮动条款
C.财产保全 D.所含服务及转租
20．________通常面向为数40000-150000的人口，可出租面积大约在1-3万平方米。( )
A．小型购物中心 B.中型购物中心
C.大型购物中心 D.仓储式商场
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目门槛的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括( )
A．权利 B.收益
C.数量 D.利益
E.边界
22．按贷款的用途，房地产贷款可分为( )
A．购建房贷款 B.个人抵押贷款
C.信用贷款 D.房地产经营贷款
E.房地产开发贷款
23．税收征收机关在________情况下，可以参照市场价钱核定契税的计税依据。( )
A．成交价钱明显低于市场价钱并且无正当理由的
B.所交换土地使用权、房屋的价钱的差额明显不合理且无正当理由的
C.只要存在成交价钱明显低于市场价钱
D.只要存在所交换土地使用权、房屋的价钱的差额明显不合理
E.成交价钱明显低于房地产评估价钱
24．在房地产开发项目的租售阶段，对________多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )
A．住宅 B.酒店
C.写字楼 D.工业厂房
E.商品用房
25．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为( )
A．一手房市场 B.二手房市场
C.一级市场 D.二级市场
E.三级市场
三、简答题(本大题共5小题，每小题6分，共30分)
26．简述房地产开发前期工作的主要内容。
27．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？
28．简述房地产投资具有哪些方面的特征？
29．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？
30．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。
四、计算题(本大题8分)
31．有一房地产投资项目期初投入600万元，各年的净现金流量见下表，折现率为12%，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？
(注：标准动态投资回收期为5年，计算可利用下表进行)。
计算表 单位：万元
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8
净现金流量 -600 150 150 200 200 200 200 200 300
折现系数
净现值
累计净现值
五、论述题（本大题12分）
32．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？

　　浙江省2019年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题 (希望楼主加分）
一、单项选择题 ( 本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分 )
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目门槛的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1 ．凡从事房地产开发经营的单位和个人，在房地产销售后 , 以其销售收入额为征税对象，税率为 ________ ，征收营业税。 ( )
A ． 3% B.5%
C.7% D.10%
2 ．购买 ________ 进行开发建设时，一般能缩短开发投资的周期，减少投资风险。 ( )
A ．生地 B. 熟地
C. 毛地 D. 新征用的地
3 ．随着 ________ 在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本中，并通过成品销售以货币形式回到投资人手中。 ( )
A ．项目总资产 B. 递延资产
C. 固定资产 D. 流动资产
4 ．城市建设维护税和教育费附加是依托 ________ 征收的一种税。 ( )
A ．房地产销售收入 B. 营业税
C. 房地产评估价值 D. 房屋出租收入
5 ．存款 1000 元，年利率为 12% ，若一年复利 ________ 计息。则一年后的本利和为 1124.86 元。 ( )
A ．一次 B. 二次
C. 三次 D. 四次
6 ．城市土地包括三个层次：①城市市区土地、②城市规划区土地、③城市行政区划内土地，我国城市土地的内涵一般指 ________ 层次。 ( )
A ．①②③ B. ①②
C. ②③ D. ①③
7 ．城镇土地使用权出让与转让是我国土地使用制度的重大改革，深圳率先于 ________11 月和 12 月进行土地使用权出让公开招标和拍卖，被称为“土地市场化开端”。 ( )
A ． 1985 年 B.1987 年
C.1988 年 D.1997 年
8 ．通过出让方式获得的土地使用权是建立在有偿有限期的基础上的，如居住用地土地使用权可在法律规定的 ________ 内转让、出租或抵押。 ( )
A ． 30 年 B.40 年
C.50 年 D.70 年
9 ．房地产的 ________ 表明其受地区性需要的依赖性很大，这就决定了房地产市场是地区性市场。 ( )
A ．寿命周期长 B. 地区政策影响性
C. 适应性 D. 不可移动性
10 ． ________ 是实行三档差别比例税率的。 ( )
A ．营业税 B. 土地增值税
C. 城市维护建设税 D. 房产税
11 ．自用型购买者将房地产作为一种 ________ ，目的在于满足自身生活或生产活动对入住空间的需要，其购买行为主要受购买者自身特点、偏好等方面影响。 ( )
A ．普通消费品 B. 耐用消费品
C. 经营消费品 D. 投资品
12 ．下列哪项内容不属于房地产开发项目的土地费用 ?( )
A ．土地出让金或征地费 B. 城市建设配套费
C. 附属工程费 D. 拆迁安置补偿费
13 ． ________ 是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。 ( )
A ．单元估算法 B. 单位指标法
C. 工程量近似匡算法 D. 预算估算法
14 ．财务费用是指企业为筹集资金而发生的各种费用，包括借款或债券的利息和其他融资费用，后者一般占利息支出的 ________ 左右。 ( )
A ． 5% B.10%
C.15% D.20%
15 ．房地产项目融资的实质是发挥房地产的 ________, 为房地产投资融通资金 , 以达到尽快开发、提高投资效益。 ( )
A ．投资功能 B. 保值增值功能
C. 优化资源功能 D. 财产功能
16 ．股本金是投资者对其所投资项目投入的资本金，通常来自 ( )
A ．投资者的自有资金 B. 银行的信贷资金
C. 购房者的预付资金 D. 社会集资的资金
17 ．契税系房屋所有权、土地使用权发生移交时，当事人签订契约时，国家按交易价钱的一定比例向新业主征收的一次性税收，其税率实行 ________ 的幅度税率。 ( )
A ． 1% B.3%-5%
C.5%-7% D.15%
18 ．土地估价的基本方法是 ( )
A ．成本法 B. 收益还原法
C. 市场比较法 D. 假设开发法
19 ．一般写字楼标准租约合同中的基本内容不包括 ( )
A ．税费条款 B. 价钱浮动条款
C. 财产保全 D. 所含服务及转租
20 ． ________ 通常面向为数 40000-150000 的人口，可出租面积大约在 1-3 万平方米。 ( )
A ．小型购物中心 B. 中型购物中心
C. 大型购物中心 D. 仓储式商场
二、多项选择题 ( 本大题共 5 小题，每小题 2 分，共 10 分 )
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目门槛的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
21 ．房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两方面的影响。其中权益是指对于某宗房地产的法律描述，包括 ( )
A ．权利 B. 收益
C. 数量 D. 利益
E. 边界
22 ．按贷款的用途，房地产贷款可分为 ( )
A ．购建房贷款 B. 个人抵押贷款
C. 信用贷款 D. 房地产经营贷款
E. 房地产开发贷款
23 ．税收征收机关在 ________ 情况下，可以参照市场价钱核定契税的计税依据。 ( )
A ．成交价钱明显低于市场价钱并且无正当理由的
B. 所交换土地使用权、房屋的价钱的差额明显不合理且无正当理由的
C. 只要存在成交价钱明显低于市场价钱
D. 只要存在所交换土地使用权、房屋的价钱的差额明显不合理
E. 成交价钱明显低于房地产评估价钱
24 ．在房地产开发项目的租售阶段，对 ________ 多采取出售、出租并举，以出租为主。 ( )
A ．住宅 B. 酒店
C. 写字楼 D. 工业厂房
E. 商品用房
25 ．按照房地产进入市场的时间顺序将其分为 ( )
A ．一手房市场 B. 二手房市场
C. 一级市场 D. 二级市场
E. 三级市场
三、简答题 ( 本大题共 5 小题，每小题 6 分，共 30 分 )
26 ．简述房地产开发前期工作的主要内容。
27 ．简述开发项目总投资中工程建设投资包括哪些内容？
28 ．简述房地产投资具有哪些方面的特征？
29 ．简述房地产贷款时应遵循的原则和具体发放时应注意哪些方面？
30 ．简述房地产市场的主要参与者及政府参与市场所起的主要作用。
四、计算题 ( 本大题 8 分 )
31 ．有一房地产投资项目期初投入 600 万元，各年的净现金流量见下表，折现率为 12% ，根据所给数据，计算投资项目净现值和动态回收期，并判别项目是否可以接受？
( 注：标准动态投资回收期为 5 年，计算可利用下表进行 ) 。
计算表 单位：万元
年份
0
1
2
3
4
5
6
7
8
净现金流量
-600
150
150
200
200
200
200
200
300
折现系数
净现值
累计净现值
五、论述题（本大题 12 分）
32 ．试分析土地成本、建造成本、租金售价、贷款利率作为主要变动因素是如何对财务评价结果产生影响的？