初级会计高频考点：投资性房地产的特征有哪些?

投资性房地产是指企业为赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产，其核心特征包括：持有目的：非自用、非生产性，专为投资目的持有;资产范围：已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物(如写字楼、购物中心);排除项：企业自用房地产、作为存货的房地产(如开发商待售楼盘)。

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投资性房地产作为企业持有的一项特殊资产，具有以下核心特征，这些特征使其区别于自用房地产或存货类房地产：

一、持有目的明确

核心目的

赚取租金：企业通过出租房地产获取持续的现金流，如出租办公楼、商铺、公寓等。

资本增值：企业持有房地产以期待其价值上升，如持有土地待价而沽、投资未开发地块等。

双重目的：部分企业可能同时追求租金收入和资本增值。

反例

自用房地产：企业为自身生产经营活动持有的房地产(如自用办公楼、生产车间)不属于投资性房地产。

存货类房地产：房地产开发企业持有的待售商品房属于存货，而非投资性房地产。

二、经济利益流入的确定性

租金收入

投资性房地产通常通过租赁合同产生稳定的租金收入，企业需评估租约的可靠性和租金的合理性。

示例：企业与承租方签订3年期租赁合同，租金水平符合市场行情，可认为经济利益流入确定。

资本增值预期

企业需基于市场分析、政策环境等因素，合理判断房地产的增值潜力。

示例：企业持有某城市核心地段土地，因区域规划调整预期未来土地价值上升。

三、成本可计量性

初始计量

外购投资性房地产：按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计量。

自行建造投资性房地产：按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计量。

后续计量

成本模式：按历史成本减去累计折旧(摊销)和减值准备后的金额计量。

公允价值模式：按资产负债表日的公允价值计量，公允价值变动计入当期损益。

四、独立性

物理独立性

投资性房地产通常具有独立的物理形态，可单独计量和处置。

示例：企业持有的某栋独立办公楼，可单独出租或出售。

财务独立性

投资性房地产的收益和成本需单独核算，不得与自用房地产或存货类房地产混淆。

示例：企业将部分办公楼出租，需明确划分自用与出租部分的面积和账面价值。

五、风险与收益并存

收益性

投资性房地产通过租金收入或资本增值为企业带来经济利益。

示例：企业出租商铺每年获得稳定租金收入，或持有土地待价而沽获取增值收益。

风险性

房地产市场波动、政策变化、租约违约等因素可能导致收益下降或资产减值。

示例：经济下行导致租金水平下降，或政策限制房地产交易导致资产难以变现。

六、会计处理特殊性

计量模式选择

企业可选择成本模式或公允价值模式进行后续计量，但需保持一致性。

公允价值模式需满足：有活跃的房地产交易市场，且企业能从市场上取得同类或类似房地产的市场价格。

转换与终止确认

投资性房地产转换为自用房地产或存货时，需按转换日的公允价值计量(公允价值模式)或账面价值计量(成本模式)。

处置投资性房地产时，应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

总结

投资性房地产的核心特征可概括为：

持有目的明确(赚取租金或资本增值)

经济利益流入确定

成本可计量

独立性(物理与财务)

风险与收益并存

会计处理特殊(计量模式与转换规则)

企业需准确识别投资性房地产的特征，合理选择计量模式，并遵循会计准则进行会计处理，以准确反映财务状况和经营成果。