初级会计高频考点:投资性房地产的特征有哪些?
9小时前
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投资性房地产是指企业为赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产,其核心特征包括:持有目的:非自用、非生产性,专为投资目的持有;资产范围:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物(如写字楼、购物中心);排除项:企业自用房地产、作为存货的房地产(如开发商待售楼盘)。
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投资性房地产是指企业为赚取租金、资本增值或两者兼有而持有的房地产,其核心特征包括:持有目的:非自用、非生产性,专为投资目的持有;资产范围:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权;已出租的建筑物(如写字楼、购物中心);排除项:企业自用房地产、作为存货的房地产(如开发商待售楼盘)。
投资性房地产作为企业持有的一项特殊资产,具有以下核心特征,这些特征使其区别于自用房地产或存货类房地产:
一、持有目的明确
核心目的
赚取租金:企业通过出租房地产获取持续的现金流,如出租办公楼、商铺、公寓等。
资本增值:企业持有房地产以期待其价值上升,如持有土地待价而沽、投资未开发地块等。
双重目的:部分企业可能同时追求租金收入和资本增值。
反例
自用房地产:企业为自身生产经营活动持有的房地产(如自用办公楼、生产车间)不属于投资性房地产。
存货类房地产:房地产开发企业持有的待售商品房属于存货,而非投资性房地产。
二、经济利益流入的确定性
租金收入
投资性房地产通常通过租赁合同产生稳定的租金收入,企业需评估租约的可靠性和租金的合理性。
示例:企业与承租方签订3年期租赁合同,租金水平符合市场行情,可认为经济利益流入确定。
资本增值预期
企业需基于市场分析、政策环境等因素,合理判断房地产的增值潜力。
示例:企业持有某城市核心地段土地,因区域规划调整预期未来土地价值上升。
三、成本可计量性
初始计量
外购投资性房地产:按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计量。
自行建造投资性房地产:按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计量。
后续计量
成本模式:按历史成本减去累计折旧(摊销)和减值准备后的金额计量。
公允价值模式:按资产负债表日的公允价值计量,公允价值变动计入当期损益。
四、独立性
物理独立性
投资性房地产通常具有独立的物理形态,可单独计量和处置。
示例:企业持有的某栋独立办公楼,可单独出租或出售。
财务独立性
投资性房地产的收益和成本需单独核算,不得与自用房地产或存货类房地产混淆。
示例:企业将部分办公楼出租,需明确划分自用与出租部分的面积和账面价值。
五、风险与收益并存
收益性
投资性房地产通过租金收入或资本增值为企业带来经济利益。
示例:企业出租商铺每年获得稳定租金收入,或持有土地待价而沽获取增值收益。
风险性
房地产市场波动、政策变化、租约违约等因素可能导致收益下降或资产减值。
示例:经济下行导致租金水平下降,或政策限制房地产交易导致资产难以变现。
六、会计处理特殊性
计量模式选择
企业可选择成本模式或公允价值模式进行后续计量,但需保持一致性。
公允价值模式需满足:有活跃的房地产交易市场,且企业能从市场上取得同类或类似房地产的市场价格。
转换与终止确认
投资性房地产转换为自用房地产或存货时,需按转换日的公允价值计量(公允价值模式)或账面价值计量(成本模式)。
处置投资性房地产时,应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
总结
投资性房地产的核心特征可概括为:
持有目的明确(赚取租金或资本增值)
经济利益流入确定
成本可计量
独立性(物理与财务)
风险与收益并存
会计处理特殊(计量模式与转换规则)
企业需准确识别投资性房地产的特征,合理选择计量模式,并遵循会计准则进行会计处理,以准确反映财务状况和经营成果。