初级会计高频考点：企业确认投资性房地产的条件是什么?

企业确认投资性房地产需同时满足以下条件：持有目的明确：为赚取租金、资本增值或两者兼有而持有;与自用房地产严格区分：不能同时用于生产商品、提供劳务或经营管理;可单独识别与计量：能够独立产生现金流且成本可靠计量;未来经济利益可流入：租金合同已签署或增值趋势可验证。

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。企业确认投资性房地产需同时满足以下条件：

一、符合投资性房地产的定义

目的性

企业持有房地产的目的是赚取租金(如出租办公楼、商铺)或资本增值(如持有土地待价而沽)，或两者兼有。

反例：自用房地产(如企业自用办公楼)、作为存货的房地产(如房地产开发企业待售商品房)不属于投资性房地产。

排他性

同一房地产不能同时划分为投资性房地产和自用房地产。例如，企业将部分办公楼出租、部分自用时，需严格区分用途，仅出租部分可确认为投资性房地产。

二、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

评估标准：企业需合理判断租金收入或资本增值收益的可实现性。

示例：

若企业与承租方签订了合法有效的租赁合同，且租金价格合理，则可认为经济利益很可能流入。

若房地产处于闲置状态，但企业有明确的出租或增值计划(如已签订销售意向书)，也可满足条件。

三、该投资性房地产的成本能够可靠地计量

初始计量：

外购投资性房地产：按购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出计量。

自行建造投资性房地产：按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出计量。

后续计量：

需定期对投资性房地产进行减值测试，若发生减值，应计提减值准备。

确认流程与注意事项

1、初始确认

企业应在满足上述条件时，将房地产从存货、固定资产或无形资产等科目转入“投资性房地产”科目。

会计分录示例：

借：投资性房地产 贷：固定资产/无形资产

2、后续计量模式选择

企业可选择成本模式或公允价值模式进行后续计量，但需保持一致性。

公允价值模式需满足：有活跃的房地产交易市场，且企业能从市场上取得同类或类似房地产的市场价格。

3、转换与终止确认

投资性房地产转换为自用房地产或存货时，需按转换日的公允价值计量(公允价值模式)或账面价值计量(成本模式)。

处置投资性房地产时，应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

常见误区与风险提示

1、自用与出租的区分

企业将部分办公楼出租时，需明确划分自用与出租部分的面积和账面价值，避免混淆。

2、闲置房地产的确认

闲置房地产若短期内无出租或增值计划，不应确认为投资性房地产。

3、公允价值模式的选择

选择公允价值模式后，不得随意变更为成本模式，需谨慎评估市场条件。

企业确认投资性房地产需同时满足定义、经济利益流入、成本可靠计量三个条件，并需注意初始确认、后续计量、转换与终止确认的会计处理。合理选择计量模式并遵循会计准则，有助于企业准确反映财务状况和经营成果。