2019年基金从业人员资格考试考多久？

考试时间为120 分钟85

“并购基金”普遍被以为 从英文buyout fund翻译过去 ，buyout 这个词有其特指的含义——是指收购标的公司控股权的投资买卖 。这样，收购方就把原来的控股股东从标的公司中“买出去”（buy out ）了。

而所谓的buyout fund（并购基金）则是PE基金的投资运作方式之一，这些并购基金获得 公司控制权之后对公司进行改制、重组、提升运营才能 ，添加 公司价值，然后出售获利。我们通常提到的LBO（ Leveraged buyout）则是buyout fund 提升 获利程度 的主要方式，经过 高杠杆收购来完成 股权投资的收益最大化。因而 ，真正的并购基金该当 契合 下述要求 ：1、获得 企业控制权，2、参与企业运营。以此规范 来权衡 ，中国很少有真正的buyout fund，大多数PE基金是以财务投资者的身份收购目标公司的多数 股权，即参股型并购。

说到它的风险可谓是先天缺乏 ，后天还没补上。在中国开展 真正的并购基金可以说先天缺乏 ，不具有 其生长 的土壤，主要缘由 有：1.我国债券市场不发达，无法有效支持杠杆收购，影响PE投资的收益率；2.中国没有职业经理人阶级 和完善的公司管理 文明 ，收购控股权后难以进行专业的管理和整合，从而提升 公司估值；3.离开 渠道不畅——产权流转的效率低，招致 离开 周期不确定性强，影响投资收益率。

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您好，一个良好的监管的体系对并购基金来说是非常 重要的，它是可以协助 大家进行监视 买卖 的行为的。

(一)私募基金的募集方式

1、严格限制投资者人数

单只私募基金投资者人数累计不得超越 《证券投资基金法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律规则 的特定数量。合伙型、有限公司型基金投资者累计不得超越 50人，契约型、股份公司型基金投资者累计不得超越 200人。

2、严格限制募集方式

不得经过 报刊、电台、电视、互联网等大众 传达 媒体或许 讲座、报告会、剖析 会和布告、传单、手机短信、微信、博客和电子邮件等方式，向不特定对象宣传推介。

3、不得承诺保底收益

私募基金管理人、私募基金销售机构不得向投资者承诺投资本金不受损失或许 承诺最低收益。

4、除合同另有规则 外应托管

除基金合同另有商定 外，私募基金该当 由基金托管人托管。基金合同商定 私募基金不进行托管的，该当 在基金合同中明白 保证 私募基金财富 平安 的制度措施和纠纷处理 机制。

5、应进行风险评价

私募基金管理人自行销售私募基金的，该当 采取问卷调查等方式，对投资者的风险辨认 才能 和风险承担才能 进行评价 ，由投资者书面承诺契合 合格投资者要求 ;该当 制造 风险提醒 书，由投资者签字确认。

私募基金管理人委托销售机构销售私募基金的，私募基金销售机构该当 采取前款规则 的评价 、确认等措施。

投资者风险辨认 才能 和承担才能 问卷及风险提醒 书的内容与格式指引，由基金业协会依照 不同类别私募基金的特点制定。

私募基金管理人自行销售或许 委托销售机构销售私募基金，该当 自行或许 委托第三方机构对私募基金进行风险评级，向风险辨认 才能 和风险承担才能 相婚配 的投资者推介私募基金。投资者该当 照实 填写风险辨认 才能 和承担才能 ，照实 承诺资产或许 收入状况 ，并对其真实性、精确 性和完好 性担任 。填写虚伪 信息或许 提供虚伪 承诺文件的，该当 承担相应责任。

6、资金来源应合法

投资者该当 确保投资资金来源合法，不得合法 聚集 别人 资金投资私募基金。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的答复 。这是关于 2019年基金从业人员资格考试考多久？的解答。19

假如 以2019年为元年开始算起的话，人民币房地产基金曾经 进入了第五年，虽然 期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金曾经 确实 开始顽强 生长 。有了抢先 国内近20年的美国等发达国家作为参照，我国私募房地产基金的将来 其实并不模糊，但是由于金融变革 前景的不确定性，我国私募房地产基金的生长 脚步还不太让人看得清，至多 在中短期内，国内地产基金产品仍将落后国际不小的差距。但是积极的要素 在于，在近短短四年中，我国地产基金曾经 开始自我反省、学习和革新 ，开展 的形式 也开始百花齐放，在这样的基础上，我们以为 ，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。投退渠道多元化

从投资业态角度来看，住宅时机 型基金仍然 当道，但地产基金关于 不同地产业态的兴味 正在萌芽，主要可分为三类：1、商业地产：一线城市核心肠 段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速生长 并品牌化；2、养老地产：在我国逐渐 迈入老龄化社会的背景下，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，作为融资工具，不少地产基金曾经 在养老地产尤其是以养老公寓为主的形式 中开始显露身影；3、产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业晋级 所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资范畴 ，目前除了国际机构普洛斯、嘉民集团等，局部 外乡 基金也开始涉足产业园区和物流园区投资。我们以为 其中写字楼、产业地产的投资基金在将来 将最有望迎来开展 先机，借由REITs完成 资本市场对接。

从离开 渠道来看，美国、新加坡等资产证券化水平 较高的国家，私募房地产基金最好的离开 渠道即在于REITs、CMBS等产品，经过 将物业打包上市，在进入证券市场流通，凯德置地的地产开发形式 即是最好的示范。以后 中国的私募房地产基金离开 方式较为单一，大多是经过 大股东回购、项目清算等离开 ，在面临市场调整去化率下降时，基金管理人及投资者都只能素手无策。而近期以来，国内资产证券化开始起步，海印股份等多个地产公司开始尝试经过 资产证券化进行融资，虽然目前国内正在尝试的资产证券化离国际上真正的资产证券化产品仍有较大差距，但相信将来 借助国内资产证券化等渠道的衰亡 ，国内人民币房地产基金将迎来更多元化的离开 渠道以及流通生机 。

股权，夹层投资成主流

目前市场上多数股权投资本质 上都是一种夹层投资或许 股权与债权结合的过渡形式 。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，归还 期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权方式 的“高利贷”。在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少局部 ，其他 局部 经过 债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对固定 ，投资期限通常超越 过桥投资。而地道 的股权投资注重被投资企业将来 开展 前景和资本增值，且参与企业运营 管理和严重 决策，投资风险相对较大，投资期长，借助离开 机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以掌握 ，离开 难度较大，在国内资本市场并不受欢送 。

结合前文判别 ，当LP构成趋于成熟、基金管理公司愈加 注重团队以及品牌的内生性建立 ，势必将带来整个基金行业投资战略 的革新 。私募房地产基金经过 股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入临时 开展 资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金将来 开展 趋向 。现实 上统计数据曾经 开始显示，私募房地产基金股权投资比例正逐渐 上升，“明股暗债”的暗影 将逐渐 淡化，而局部 国内基金如河山资本和盛世神州已开始尝试“去债权化”，朝完全股权投资形式 演化 。

大资管时代协作 契机

自2019年5月以来，中国的资产管理行业迎来了一轮监管放松、业务创新的浪潮。新一轮的监管放松，在扩展 投资范围、降低投资门槛，以及减少相关限制等方面，均打破了证券公司、期货公司、证投基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒，使资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业运营 的大资管时代。在这样的金融格局下，行业之间壁垒的减少为私募房地产基金行业与其他金融行业协作 带来了可能性，在将来 法律限制进一步放宽的假定 前提下，险资、养老金、证券公司等都可以经过 其资管业务投资私募房地产基金，将来 房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及经过 各大资管平台间接投资的个人投资者。

经过 协作 ，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金构造 和募资方案，也可以为投资人打造特性 化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足活动 性，还能经过 各大资管机构的资源为基金项目池带来储藏 。在离开 阶段，传统的回购和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所替代 ，比方 资产证券化和REITs。想的更远一点，随着支付宝、微信支付等网络支付的衰亡 ，将来 私募房地产基金完全可能和这些渠道协作 ，产品的购置 和兑付将愈加 便捷，而基金的门槛也可能因而 下降，总而言之，技术驱动以及金融革新 将为私募房地产基金带来新的生命力。

险资入注主导LP机构化

国际房地产私募基金的资金来源绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其他 来自于个人和基金合伙人，相形之下，我国私募房地产基金市场由于存在较多的限制，机构LP的参与度较低，而散户LP的占比很高。依据 国际私募房地产基金的经历 以及结合投资人资产配置的实践 要素 ，机构投资人成为人民币房地产基金将来 主要资金来源是不可逆转的趋向 ，尤其是以养老金、险资为主体的机构投资者，临时 以来只能投资银行的存款，更需要多元化的投资窗口，近期保险公司投资不动产的细则出台，为将来 人民币房地产基金 LP市场带来了曙光，国寿、安全 、生命、阳光等保险公司皆纷繁 增强 了房地产方面的投资，凸显险资和养老金为主体的机构投资者入市预期临近，投资人构造 的改动 将主导整个行业的迅速开展 和成熟。

管理重心向团队品牌变迁

前文曾经 提到，国内的房地产基金大多隶属 于房地产开发商，对外部项目采取谨慎 和逐渐 开放的态度，这与打造国外独立品牌的房地产基金完全不同，因而 ，房地产基金被仅仅了解 为开发商一个新的融资渠道并不为过，但这样的形式 关于 打造一个长久 基金品牌并无好处 ，项目式的开发周期对基金的管理团队也会形成 动摇 。过来 两年房地产基金的迸发 ，可能更多地需要归因于国内房地产市场融资手段的转移而非独立房地产基金管理人的崛起，在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理才能 也就很难拿到 凸显。

从国际经历 来看，基金管理人表现 共同 的专业投资与项目管理才能 ，并为投资人发明 与风险相顺应 的报答 ，开始真正构成 一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决要求 ，这点是和其他资本市场种类 无异的。在美国，一个规范 的房地产基金，可以同时持有多个项目，经过 各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，完成 风险收益最大化，而基金管理人最核心的才能 就是对投资品类进行合理组合，而这需要临时 积聚 的专业判别 。因而 ，一个基金经理已经 管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要要求 。依据 Preqin统计，全球私募房地产基金的管理人中，有三成以上的管理人有4个以上的基金管理经历 ，其中2%的管理人已经 管理过15个甚至更多的私募房地产基金。

监控制 度趋于完善

相关于 我国房地产投资基金的百花争鸣，相关法律法规却相当滞后，在我国现有相关法律下，适用于房地产私募基金的法律仅仅有《合伙企业法》、《产业投资基金试点暂行方法 》等较为广泛 的条款，而没有针对性的文件，招致 关于 私募房地产基金运营进程 解释力度和约束性较差，经过近3年的疾速 开展 ，不少难题 和风险曾经 开始暴露。今年1月国务院办公厅发布的107号文即《关于增强 影子银行业务若干难题 的通知》中明白 指出，标准 开展 私募投资基金业务。要依照 不同类型投资基金的实质 属性，标准 业务定位，严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务，文件的发布 意味着管理层关于 以后 私募房地产基金的监管开始起步，有助于遏制以后 地产基金市场较为歪曲 的“明股实债”形式 。我们以为 以后 我国私募房地产基金无序开展 的形态 不可持续，将来 必将面临越来越严苛的监控制 度。

从国外私募地产基金的开展 经历 来看，法律法规都是随着行业的扩张而逐渐 健全，尤其是在08年金融危机之后，各国金融监管变革 方案普遍增强 了对私募基金的监管，核心在于添加 私募基金通明 度以及控制发行风险，普遍做法为门槛 私募基金管理人在相关监管机构注册，并且定期向受害 人披露详尽投资信息。其中美国的证券法律制度最值得国内借鉴，2019年7月美国经过 的Dodd-Frank金融监管变革 法案，明白 规则 将私募基金归入 到法律监管范围 ，同时法案第四局部 专门针对私募基金规则 了若干详细 监管规则，私募基金管理人必需 在SEC经过 考试而经过 注册。

行业整兼并 购大潮

从成熟市场经历 来看，历次行业周期动摇 时期，都是行业并购的窗口期，美国、日本以及香港市场，都在动摇 中成就了诸多伟大企业。以后 我国房地产行业正进入愈加 深化的调整周期，中小房企生活 空间被逐步 紧缩 ，转型和离开 房地产行业的决心和真实性更强，同时，由于土地成本的居高不下也使得房企股权的相对价值愈加 凸显，在此背景下，2019年以来已宣布的地产并购买卖 总金额接近过来 三年的总和，行业并购大潮已然降临 。另一方面，以后 行业融资渠道虽然有所拓宽，但全体 资金情况 仍不容乐观，再融资虽然开启但龙头企业依然 受限，银行贷款金 、信托等渠道也均受限于政策要素 ，短期内难以在并购市场上发挥 拳脚。而且传统融资渠道往往只要 单一的融资功用 ，而并购基金则兼具融资和管理双重功用 ，拥有一定的优势。因而 在并购周期中，基金的引入是一种必定 。

2019年是中国房地产并购基金开展 的元年。2019年4月信达系试水组建百亿规模的房地产并购基金，收购标的集中于不良房地产信托产品。10月香港永信资本拟在西部地域 设立200亿元规模的房地产并购基金，主要用于收购西部地域 的房地产企业，同时投资四川的农业、旅游业和高科技产业。近期，德信资本与天朝集团协作 成立并购基金，基金规模5000万元，专门用于深圳市横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目的施行 。目前国内的并购基金多限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持，将来 相似 于黑石的股权并购型基金或是大势所趋。

行业洗牌减速 利率和理化

我国房地产基金过来 赖以生活 的宽松土壤也正发生变化，除了监控制 度方面的趋严，另一应战 主要在于房地产行业融资环境的回归，上市公司再融资重新开放，优先股开始试点都意味着房地产融资渠道的正常化，招致 房地产基金面临更多的竞争压力，行业内部的洗牌重构的信号曾经 开始显现，基金管理流程更完善、拥有更好的品牌背书，能经过 产品构造 设计拿到更廉价 的钱的地产基金将具有 更好的开展 前景和投资人认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐步 被边缘化。总体来看，在阅历 了3年的高增速当前 ，随着监管门槛的提升以及资金分流压力，地产基金扩张规模增速逐渐 下行是大趋向 ，而在房地产基金的品牌以及行业的集中度有望疾速 提升

另一方面，地产基金生活 环境的改动 也将助推行业收益率合理化。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本坚持 在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于以后 开发商的高利润率足以支撑该成本。从美国地产基金历史来看，美国地产时机 型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及外乡 地产逐渐 复苏，收益率开始逐年下降。从微观 层面看，央行定向宽松等一系列货币政策初见成效，社会融资成本的下行趋向 已逐渐 确立，房地产行业也有望从中受害 。从行业环境看，房企利润率下行趋向 已现，可选择融资渠道也逐渐 回归。这些要素 将共同助推国内地产基金收益率逐渐 下降，向合理程度 回归。这是关于 2019年基金从业人员资格考试考多久？的解答。38

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就是投资于房地产市场的并购基金。

近年来并购基金逐步 成为中国资本圈热议的话题，国际上知名的并购基金例如KKR、黑石、凯雷等也渐渐进入中国市场。相较于西方发达国家，中国的并购基金还处于萌芽阶段。

在并购案例数和金额方面，房地产等行业曾经 连续多年排名靠前，仍属于并购最活泼 的行业。此外，房地产不断 是中国资本最热的投资项目，从行业来看，并购主要集中在房地产类“硬资产”等范畴 。

随着不时 有机构进入私募房地产基金市场，该范畴 的竞争也变得愈发剧烈 ，对地产业投入的资金总量也在持续添加 。这令地产商的融资成本有所下滑，同时私募房地产基金的收益也受到了一定的影响。这也是促使地产基金转向并购寻求机遇的重要要素 。28

这个说法是不对的。并购基金依据 预期风险和收益分为优先级份额和劣后级份额。局部 并购基金采用构造 化的有限合伙方式 ，劣后级担任 兜底，风险高，但收益也较高，优先级本金和收益有较高保证 ，风险低，但收益也较低。次级本金收益保证 排在优先级后面，通常风险低于劣后级，但高于优先级，通常收益低于劣后级，但高于优先级。23