房屋渗漏维修工作中应注意哪些问题？

(一)、查明导致屋面渗漏的原因

一般来说，屋面渗漏往往是由于以下原因所致：

1、基层干燥不充分，防水层在施工前，保温层往往有一部分未干燥的水份，铺贴卷材时，热沥青烫水急剧汽化，将水蒸气封闭在屋面基层内，随着施工环境气温升高，水气蒸发，造成卷材起鼓，甚至卷材底部、表面腐烂。若采用柔性防水，基层不够干燥，水份或溶剂蒸发较慢(基层含水率超过10%)影响到胶粒分子链的热运动，不利于成膜，还有会影响到涂料与基层砂浆之间的粘结力。

2、屋面细部结构及接头有问题，卷材铺贴方法不当，两幅卷材之间接缝宽度不够，按规范规定，长边搭接不小于70毫米，短边搭接不小于100毫米，在施工时，操作人员精心大意，在卷材的层与层之间有杂物(或污染严重)。

3、屋面基层不平整、找平层起砂、强度达不到规范要求，造成防水层表面经常积水，导致腐烂、渗漏，另外基层不平整、不清洁、涂料成膜厚度不足，玻璃丝布铺贴不规整，露丝布，影响涂料与基层砂浆之间的粘结力。

(二)、房屋渗漏的日常维护要及时、要有针对性

对已过质量保修年限的房屋，物业工程维修人员应根据房屋维修保养有关制度定期勘查其屋面、外墙防水情况，保持与业主经常沟通，详细了解房屋渗漏情况，制定相应的维修方案，根据具体情况进行有针对性的维修处理。

1、对于屋面防水层已失效但渗漏面积较小的部位，可采用玻纤胎SBS改性沥青防水卷材(该材料以玻纤毡为胎基，SBS改性沥青为涂盖层，两面贴以隔离材料制成可卷曲的防水材料，其低温柔韧性好，但延伸率稍差，适用于基层变形小和一般建筑工程的地下或屋面防水，以下简称卷材)、专用堵缝材料及单组分聚氨酯防水乳液(该防水乳液为粘稠状物质，反应固化型涂料，不需现场配料，依靠吸收空气及基层水分固化，但其固化时间较长，不宜长期储存，适用于地下及非外露部位防水，以下简称防水涂料)进行防水处理，维修方便可靠，并可降低维修成本。

2、对于屋面防水层并没有失效，只是局部漏雨且面积较小的情况主要是施工产生的质量问题，如常见的防水层起鼓、开裂、局部渗漏等，采取在起鼓处割开打补丁修补、开裂处填充专用防水材料外表打补丁、漏雨处重新做补丁等处理方法，要求修补施工时要认真、细致，否则将影响维修效果。

3、对渗漏面积较大的屋面，应大面积维修。首先，将防水层拆除，如果找平层已经严重酥粉失效渗漏，导致保温层蓄水，丧失保温功能，大修时，必须将保温层在阳光下曝晒至完全干燥没有水气为止。否则保温层没能得以充分干燥便做防水，使之与找平层内剩余水份在隔汽层和防水层的封闭下不能蒸发，不但影响保温效果，防水层受到曝晒后便膨胀、鼓泡、开裂、最后渗漏;其次，要注意将基层清除干净。