二手房增值税计算的四种情况!果断收藏!

二手房增值税怎么计算

财政部、国家税务总局向社会公布了《营业税改征增值税试点实施办法》。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

那增值税怎么征收呢?个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

所以老铁们，购买不满两年的房子，这5%的税收，很重啊!

上面说到北上广深不适合政策，那么北上广深是咋样征收增值税的呢?未满两年也是全额征收5%的增值税。比之前的营业税，下降了0.6个百分点。满两年的144平方米一下的也是免征收，但是大于144平方米的征收盈利的5%.

那界定满不满两年的时间点就非常重要了，我们是怎么来界定购买满两年的呢?

产权证上的填发日期或契税票上的日期孰先为准。

怎么理解?意思就是你的缴纳契税发票的日期和房产证上的日期哪个更早就采用哪个日期来计算。

举个例子：假设产权证上的登记日期为2012年5月18日，契税票填发日期为2010年6月13日，可以以契税票上的时间为准确定其购房时间已满2年。

北上广深一线城市，个人出售二手房如何计算增值税?

在北京市、上海市、广州市和深圳市，区分一下三种情形：

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

用公式表示就是：

增值税应纳税额=全部价款和价外费用&pide;(1+5%)×5%

2.个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;

用公式表示就是：

增值税应纳税额=(全部价款和价外费用-购买住房价款)&pide;(1+5%)×5%

3.个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

其中，大家要注意，第一种情形不区分是否属于普通住房。那么，什么样的住房是普通住房呢?普通住房有三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

其他地区，个人出售二手房如何计算增值税?

在北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，最大区别是不再区分是否属于普通住房，具体规定是这样的：

1.个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;

2.个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。